Rynek najmu mieszkań w Polsce wykazuje pewną stabilizację, choć w niektórych miastach odnotowano wzrosty stawek. Z najnowszego raportu Expandera i Rentier.io wynika, że w IV kwartale 2023 roku średnie ceny niewiele się zmieniły w porównaniu z analogicznym okresem 2022 roku. Jednocześnie rośnie liczba ofert najmu, co może świadczyć o rosnącej popularności tej formy zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Coraz częściej najem jest tańszy niż zakup mieszkania na kredyt, zwłaszcza dla rodzin wielodzietnych. Warto się zastanowić, czy startujący program "Mieszkanie na start" nie przyciągnie jeszcze większej uwagi najemców.
Wahania cen najmu mieszkań
Z najnowszego raportu Expandera i Rentier.io wynika, że w IV kwartale 2023 roku średnie ceny najmu mieszkań niewiele się zmieniły w porównaniu z analogicznym okresem 2022 roku. W przypadku małych mieszkań do 35 m2 średnia zmiana wyniosła zaledwie 0,7% r/r. Podobnie w przypadku średniej wielkości lokali (35-60 m2) - tu średnia zmiana wyniosła -0,4% r/r. Również duże mieszkania powyżej 60 m2 odnotowały minimalną zmianę na poziomie -0,1% r/r.
Największe wzrosty cen najmu rok do roku odnotowano w Rzeszowie (+18%), Szczecinie (+8%) i Białymstoku (+7%). Z kolei spadki dotyczyły głównie Wrocławia i Łodzi, gdzie stawki zmalały odpowiednio o 7,5% i 7,1%. W pozostałych miastach zmiany były niewielkie.
Sezonowość cen najmu
Porównując IV kwartał 2023 do III kwartału tego samego roku, można zaobserwować pewną sezonowość stawek najmu. W 11 z 17 badanych miast odnotowano spadki średnio o 1,2%. Jest to typowe zjawisko jesienno-zimowe, gdy popyt na rynku najmu słabnie.
Największy wzrost cen krótkoterminowy w ujęciu kwartalnym widać było w Sosnowcu (+10% k/k) i Katowicach (+7,8% k/k). Z kolei spadki dotyczyły głównie Łodzi (-5,8%) i Wrocławia (-4,6%).
Wynajem kontra zakup mieszkania
Marcin Drogomirecki, ekspert rynku nieruchomości, zwraca uwagę na rosnącą atrakcyjność najmu mieszkań w porównaniu do zakupu na kredyt. Jest to związane z wysokimi cenami oraz niską dostępnością mieszkań na sprzedaż.
Z analiz wynika, że dla rodzin wielodzietnych rata kredytu w programie "Mieszkanie na start" jest zazwyczaj niższa niż koszt najmu. Jednak dla singli relacja ta w większości miast przedstawia się odwrotnie - najem jest bardziej opłacalny.
Ta sytuacja może zachęcić osoby młode do wynajmu zamiast zakupu mieszkania. Tym bardziej, że na rynku najmu pojawia się coraz więcej ofert.
Porównanie kosztów najmu i raty kredytu
| Forma | Koszt dla singla | Koszt dla rodziny 2+3 |
| Najem | Tańszy w 5 z 17 miast | Droższy we wszystkich miastach |
| Kredyt na mieszkanie | Tańszy w 12 z 17 miast | Tańszy we wszystkich miastach |
Czytaj więcej: Rafał Zaorski kontra wspólnota Złota44: Czy epic flip w centrum Warszawy dojdzie do skutku?
Więcej ofert najmu niż przed rokiem
Z opracowania Expandera i Rentier.io wynika również, że liczba mieszkań na wynajem jest obecnie większa niż w lutym 2022 roku, przed napływem uchodźców z Ukrainy.
W trzech największych miastach wzrost ten jest znaczący i wynosi:
- W Krakowie - +30,4% r/r
- W Poznaniu - +34,7% r/r
- W Warszawie - +55,5% r/r
Świadczy to o rosnącej podaży mieszkań na wynajem, przy stagnacji popytu. Inwestorzy chętniej decydują się na najem zamiast sprzedaży w obliczu spowolnienia na rynku mieszkaniowym.
Oferty najmu a popyt
Mieszkań na wynajem przybywa, podczas gdy popyt nie rośnie już tak dynamicznie jak przed rokiem. W efekcie na rynku pojawia się nadwyżka podaży, a właściciele muszą obniżać stawki lub dłużej czekać na najemcę.
Jest to zjawisko korzystne dla osób szukających mieszkania do wynajęcia. Mogą liczyć na większy wybór ofert i niższe ceny niż jeszcze rok temu.
Mieszkanie na start a rynek najmu
Rządowy program "Mieszkanie na start" ma zachęcić Polaków do zaciągania kredytów hipotecznych na zakup mieszkania lub domu. Jednak na popularności zyskuje również rynek najmu, który dla wielu osób może być alternatywą.
Dopłaty z programu są atrakcyjne, ale z drugiej strony wciąż mamy do czynienia z wysokimi cenami mieszkań i ograniczoną dostępnością kredytów. Dlatego dla części osób lepszą opcją może być najem niż zakup.
Najem jest elastyczny i pozbawiony wielu zobowiązań właściciela nieruchomości. W dobie niepewności co do przyszłości, coraz więcej osób może preferować tę formę zaspokajania potrzeb mieszkaniowych.
Wady i zalety najmu
Najem ma swoje wady i zalety. Do plusów można zaliczyć:
- Brak konieczności wkładu własnego i ubiegania się o kredyt
- Możliwość zmiany lokalizacji bez ponoszenia kosztów transakcyjnych
- Brak obciążenia kredytem w przypadku pogorszenia sytuacji finansowej
Jednocześnie wadami są m.in.:
- Wysokie koszty najmu w niektórych lokalizacjach
- Mniejsza motywacja do inwestowania w lokal niż w przypadku własności
- Mniejsza stabilność niż posiadanie swojego "M"
Niemniej, najem wydaje się coraz częściej rozważaną opcją, zwłaszcza w kontekście programu "Mieszkanie na start", który może zmienić dynamikę popytu na rynku mieszkaniowym.
Deficyt ofert sprzedaży mieszkań
Kolejnym czynnikiem zwiększającym zainteresowanie najmem jest niedobór mieszkań na sprzedaż. Deficyt ten jest pokłosiem ubiegłorocznego boomu, napędzanego programem kredytów 2% dla osób do 45. roku życia.
Marcin Drogomirecki zwraca uwagę, że obecnie mamy do czynienia z rekordowo niską liczbą ofert sprzedaży mieszkań. Deweloperzy nie nadążają z budową nowych inwestycji, a osoby prywatne niechętnie decydują się na sprzedaż w obliczu rosnących stóp procentowych.
W tym kontekście, najem jawi się jako rozsądna alternatywa dla osób poszukujących mieszkania. Pozwala zaspokoić potrzeby mieszkaniowe przy ograniczonej dostępności mieszkań na zakup.
Podsumowując, rynek najmu ma szansę przeżyć rozkwit w nadchodzących miesiącach. Wiele będzie zależało od zainteresowania programem "Mieszkanie na start" oraz utrzymania deficytu mieszkań na sprzedaż. Niemniej perspektywy dla rynku najmu rysują się obiecująco.
Podsumowanie
Przedstawiony raport pokazuje, że rynek najmu mieszkań w Polsce wszedł w fazę stabilizacji. Ceny najmu w większości miast utrzymują się na zbliżonym poziomie już od kilku kwartałów, z niewielkimi wahaniami. Jednocześnie rośnie podaż mieszkań na wynajem, na co wskazuje zwiększająca się liczba ofert. Coraz częściej najem okazuje się tańszą opcją niż zakup mieszkania, zwłaszcza dla singli i młodych osób. Może to oznaczać dalszy, dynamiczny rozwój rynku najmu w nadchodzącym okresie.
Podsumowując, najnowsze statystyki i prognozy wskazują, że rynek najmu mieszkań ma duży potencjał wzrostu. Korzystne perspektywy tego sektora mogą zachęcić zarówno najemców, jak i inwestorów poszukujących alternatywy dla zakupu mieszkań na wynajem.
