Ściąganie kredytów na nieruchomości komercyjne (CRE) może uruchomić reakcję łańcuchową prowadzącą do kryzysu bankowego w Europie. Według ekspertów, niemieckie banki są szczególnie narażone z uwagi na dużą ekspozycję na rynek CRE w USA. Deutsche Bank już zwiększył rezerwy, a inne banki regionalne odnotowały straty. Całkowite zadłużenie związane z nieruchomościami sięga bilionów dolarów i może spowodować poważne turbulencje. Czy zbliżamy się do bankowej apokalipsy w Europie?
Ściąganie kredytów CRE katalizatorem kryzysu
Kredyty na nieruchomości komercyjne (CRE) od dawna były chętnie udzielane przez banki ze względu na potencjalnie wysokie zyski. Jednak wraz ze wzrostem stóp procentowych i problemami na rynku nieruchomości, ściągalność tych kredytów znacząco spadła. Dotyczy to zwłaszcza USA, gdzie szacowane straty sięgają nawet 1,2 bln USD.
Zdaniem ekspertów, trudności ze ściąganiem należności z tytułu kredytów CRE mogą uruchomić reakcję łańcuchową, prowadząc do poważnego kryzysu bankowego. Szczególnie narażone są te banki regionalne, które w ostatnich latach zwiększyły swoją ekspozycję na rynek CRE kosztem bezpieczeństwa.
Problemy banków regionalnych w USA już się zresztą zaczęły, czego przykładem jest niespodziewana strata odnotowana przez New York Community Bancorp. To może być jednak dopiero początek sporądcych problemów.
USA epicentrum kłopotów
Kłopoty ze ściągalnością kredytów CRE w USA mogą mieć globalne konsekwencje. Szacuje się, że banki na całym świecie mają ekspozycję na amerykański rynek nieruchomości komercyjnych sięgającą nawet 3 bln USD.
Z tego powodu problemy po drugiej stronie Atlantyku dość szybko mogą przenieść się także do Europy. Jak ostrzegają eksperci, zwłaszcza banki niemieckie i skandynawskie ze swoją wysoką ekspozycją na rynek CRE w USA są potencjalnie najbardziej zagrożone.
Kluczowe banki na celowniku
Deutsche Bank, największy niemiecki bank, już zareagował zwiększając rezerwy na portfel nieruchomości komercyjnych w USA. Inne instytucje również muszą spodziewać się problemów.
Jak donosi Bloomberg, szczególnie dotknięte zostały mniejsze banki hipoteczne takie jak Deutsche Pfandbriefbank czy Aareal Bank. Ich obligacje gwałtownie potaniały, a ratingi zostały obniżone.
Można się spodziewać, że kłopoty tych instytucji to dopiero początek znacznie poważniejszego kryzysu bankowego w Europie. Straty związane z trudnościami w obsłudze kredytów CRE mogą sięgać nawet 15% ich wartości, co dla wielu banków oznaczałoby niewypłacalność.
Według szacunków Boomberga, ok. 220 miliardów dolarów obligacji i pożyczek związanych z nieruchomościami jest teraz zagrożonych na całym świecie.
Czytaj więcej: Oficjalnie zatwierdzono Bitcoin ETF! Historyczny moment, na który czekaliśmy!
Niemieckie banki szczególnie narażone
Dlaczego akurat niemieckie banki są tak podatne na problemy związane ze ściągalnością kredytów CRE w USA? Jak tłumaczą eksperci, wynika to z bardzo dużej ekspozycji tych instytucji na ten właśnie rynek.
Część niemieckich i skandynawskich banków ma nawet 400-700% ekspozycji kapitału własnego na kredyty CRE. Przy spadku wartości tych kredytów nawet o 15%, wiele z nich stałoby się automatycznie niewypłacalnych.
Dlatego problemy ze ściągalnością kredytów na nieruchomości komercyjne w USA uderzą w niemiecki sektor bankowy znacznie mocniej niż we francuski czy włoski. Tamtejsze banki albo nie są tak mocno zaangażowane w CRE albo lepiej zdywersyfikowały swoje portfele kredytowe.
| Kraj | Ekspozycja na kredyty CRE w USA |
| Niemcy | 400-700% kapitału własnego |
| Francja | poniżej 100% |
| Włochy | poniżej 50% |
Deutsche Bank zwiększa rezerwy na nieruchomości
Jak już wspomniano, Deutsche Bank zareagował na rosnące ryzyko związane z kredytami CRE, zwiększając rezerwy na ten portfel aktywów. Pozwoli mu to lepiej zaabsorbować potencjalne straty, choć i tak może okazać się to niewystarczające.
Inne niemieckie banki również powinny jak najszybciej dostosować swoją politykę rezerw oraz zarządzania ryzykiem do nowych warunków rynkowych. W przeciwnym razie mogą stać się "ofiarami" problemów ze ściągalnością kredytów CRE w USA.
Czarny scenariusz dla Europy
Pogarszająca się koniunktura na rynku nieruchomości komercyjnych w USA może mieć katastrofalne skutki dla europejskiego systemu bankowego. Instytucje finansowe po tej stronie Atlantyku mają bowiem ogromną ekspozycję na ten właśnie rynek.
Jak szacują eksperci, około 220 mld USD wartości zagrożonych obligacji i kredytów dotyczy obecnie właśnie nieruchomości. To może uruchomić reakcję łańcuchową bankructw banków, zwłaszcza w Niemczech i krajach skandynawskich.
Cała sytuacja przypomina niebezpiecznie rok 2008, kiedy upadek banku Lehman Brothers zapoczątkował globalny kryzys finansowy. Pytanie tylko, który bank tym razem odpali "bombę", prowadząc do bankowej apokalipsy w Europie.
Kryzys w nieruchomościach zwiastunem problemów
Kłopoty na rynku nieruchomości komercyjnych, z których wywodzi się obecny kryzys, mają różnorodne źródła. Po pierwsze, wyższe stopy procentowe podniosły koszty obsługi zaciągniętych wcześniej kredytów hipotecznych.
Po drugie, pandemia COVID-19 i przejście na pracę zdalną spowodowały zmniejszenie zapotrzebowania na powierzchnie biurowe, obniżając wartość nieruchomości komercyjnych. Wreszcie, wojna Rosja-Ukraina i wysoka inflacja pogorszyły i tak już trudną sytuację.
Te negatywne trendy sprawiły, że ściągalność kredytów hipotecznych, w tym na nieruchomości komercyjne, znacząco się pogorszyła. To z kolei uderzyło w banki, które takie kredyty udzielały licząc na łatwy zysk. Dziś zamiast zysków notują straty.
Kto poniesie koszty kryzysu?
Kluczowe pytanie brzmi, kto ostatecznie poniesie koszty zbliżającego się kryzysu bankowego związanego z załamaniem na rynku nieruchomości. Czy będą to akcjonariusze i obligatariusze banków, czy może zwykli podatnicy?
Zdaniem ekspertów, tym razem instytucje finansowe nie mogą liczyć na pomoc publiczną tak jak w 2008 r. Koszty kryzysu przyjdzie im więc ponieść samodzielnie, choć może to oznaczać masowe bankructwa.
W rezultacie za błędne decyzje zarządów banków zapłacą ich akcjonariusze i obligatariusze. Nie można jednak wykluczyć, że w ostatecznym rozrachunku część kosztów spadnie także na podatników.
Zadłużenie nieruchomości sięga bilionów
Ogromne zadłużenie związane z rynkiem nieruchomości, szacowane na kilka bilionów dolarów, może być zarzewiem poważnego kryzysu finansowego. Co więcej, jego skala cały czas rośnie, ponieważ banki wciąż udzielają nowych kredytów licząc na zyski.
Tymczasem wraz ze wzrostem stóp procentowych, koszt obsługi tego długu rośnie, podnosząc ryzyko niewypłacalności zarówno po stronie kredytobiorców, jak i samych banków. To z kolei grozi bankructwami i recesją.
Aby uniknąć spirali kryzysowej, konieczne wydają się zdecydowane działania ze strony banków centralnych i rządów. Bez interwencji państwa, lawina zadłużenia może zmienić się w prawdziwą "bombę", która zdewastuje system finansowy.
Podsumowanie
Barry Sternlicht, amerykański miliarder, ostrzegł przed narastającym kryzysem na rynku nieruchomości komercyjnych w USA, który może mieć katastrofalne skutki dla banków. Straty sięgają już 1,2 bln USD, a ich faktyczna skala jest trudna do oszacowania. Najbardziej zagrożone są małe banki regionalne w USA, ale fala kryzysu może dotrzeć także do Europy.
Według ekspertów, zwłaszcza niemieckie banki ze swoją olbrzymią ekspozycją na rynek amerykański są narażone na poważne turbulencje. Problemy ze ściągalnością kredytów CRE mogą zainicjować reakcję łańcuchową bankructw banków, niczym bombę z opóźnionym zapłonem. To oznaczałoby prawdziwą bankową apokalipsę w Europie.
