Problem z bańką na rynku nieruchomości u naszego wschodniego sąsiada jest poważny i narasta. Działania Rosji mające na celu wzmocnienie dotkniętej sankcjami gospodarki stworzyły potencjalnie niebezpieczną bańkę spekulacyjną, która może pęknąć z hukiem. Aby temu zapobiec, bank centralny Rosji apeluje o ograniczenie rządowego programu dotowanych kredytów hipotecznych, który zachęcił do nadmiernego zadłużania się w celu zakupu nieruchomości. Jednocześnie poluzowanie wymogów kredytowych oraz napływ dodatkowych środków finansowych do rodzin poległych żołnierzy, spowodowały wzmożone inwestycje w mieszkania.
Rosyjskie kredyty hipoteczne z dotacją wspierają bańkę na rynku nieruchomości
Rządowy program tanich kredytów hipotecznych ze zniżką, wprowadzony w Rosji podczas pandemii przez prezydenta Władimira Putina, przyczynił się do powstania niebezpiecznej bańki spekulacyjnej na rynku nieruchomości. Dane banku centralnego Rosji wskazują, że w 2023 roku wolumeny udzielonych kredytów hipotecznych wzrosły aż o 70%, osiągając rekordową kwotę 70 miliardów dolarów.
Oznacza to, że nowe mieszkanie kosztuje obecnie średnio o 40% więcej niż mieszkanie z drugiej ręki. Jednocześnie połowa nowych kredytobiorców przeznacza na spłatę rat ponad 80% swoich dochodów, czyli prawie dwa razy więcej niż przed dwoma laty.
Rosyjski bank centralny apeluje o ograniczenie dotacji
Bank centralny Rosji ostrzegł, że subsydiowanie zakupu mieszkań zwiększa presję na wzrost cen nieruchomości. Utrudnia to walkę z rosnącą inflacją, która w listopadzie osiągnęła 7,5% w skali roku. Dlatego bank wezwał rząd do zmniejszenia skali dotowania kredytów hipotecznych.
Jednocześnie podkreślono, że wycofanie dotacji i podniesienie stóp procentowych sprawi, iż wielu Rosjan nie będzie już stać na spłatę rat kredytu. Może to z kolei doprowadzić do fali bankructw i lawiny złych długów w sektorze bankowym.
Rodziny żołnierzy inwestują w nieruchomości zasiłki poległych na froncie
Wojna Rosji z Ukrainą jeszcze bardziej spotęgowała bańkę spekulacyjną na rynku nieruchomości. Aby stymulować popyt inwestycyjny, rosyjskie banki złagodziły wymagania dotyczące udzielania kredytów hipotecznych.
Dodatkowe środki finansowe trafiły do rodzin poległych i rannych żołnierzy. Pieniądze te są natychmiast inwestowane w zakup mieszkań. Ponadto na skutek sankcji zachodnich Rosjanie stracili dostęp do wielu instrumentów inwestycyjnych. Rynek nieruchomości pozostaje zatem jedną z niewielu opcji ulokowania kapitału.
Subsydiowanie zakupu mieszkań zwiększa presję na wzrost cen nieruchomości. Utrudnia to walkę z rosnącą inflacją, która w listopadzie osiągnęła 7,5% w skali roku. Dlatego bank wezwał rząd do zmniejszenia skali dotowania kredytów hipotecznych.
Czytaj więcej: Hmrc ostrzega użytkowników kryptowalut: Koniec żartów! Drugie ostrzeżenie
Bank centralny Rosji ostrzega przed bańką na rynku nieruchomości
Ekonomiści oraz Bank Centralny Rosji ostrzegają, że obecna sytuacja na rynku nieruchomości nosi znamiona kryzysu finansowego. W przypadku załamania cen mieszkań, wielu Rosjan może stracić zainwestowane środki lub/i nie być w stanie spłacać zaciągniętych kredytów.
Jednocześnie szacuje się, że koszt rządowego programu dotowania kredytów hipotecznych wzrośnie w 2024 roku ponad 3-krotnie, do 15 miliardów dolarów. Ograniczenie skali subsydiów jest zatem konieczne, aby nie generować nadmiernego deficytu budżetowego.
Opcje inwestycyjne Rosjan mocno ograniczone
Na skutek nałożonych sankcji gospodarczych, rosyjskie firmy i obywatele stracili dostęp do wielu instrumentów inwestycyjnych. Zachodnie rynki kapitałowe są praktycznie zamknięte, podobnie jak możliwości lokowania środków za granicą.
W tej sytuacji rynek nieruchomości pozostaje jedną z niewielu opcji ulokowania kapitału przez zamożnych Rosjan. Stąd tak duże zainteresowanie inwestycjami w mieszkania, które dodatkowo spotęgowały zjawisko bańki spekulacyjnej.
| Inflacja w Rosji w listopadzie 2023 r. | 7,5% |
| Wzrost wolumenu kredytów hipotecznych w Rosji w 2023 r. | 70% |
| Udział wydatków na spłatę kredytu w dochodach nowych kredytobiorców | 80% |
Poluzowanie wymogów kredytowych przez banki spotęgowało bańkę spekulacyjną
Jednym z kluczowych czynników napędzających bańkę spekulacyjną na rynku nieruchomości było poluzowanie standardów udzielania kredytów hipotecznych przez rosyjskie banki. W efekcie coraz więcej Rosjan decydowało się na zakup mieszkań, nie bacząc na swoją realną zdolność kredytową.
Z badań wynika, że aż 80% nowo zaciąganych kredytów hipotecznych stanowi ponad 80% miesięcznych dochodów kredytobiorców. Przy rosnących stopach procentowych może to prowadzić do problemów ze spłatą i fali bankructw.
Dlatego bank centralny Rosji apeluje do banków komercyjnych o zaostrzenie kryteriów oceny zdolności kredytowej, aby ograniczyć skalę nieracjonalnych ekonomicznie inwestycji mieszkaniowych.
Rosjanie wydają ponad 80% dochodów na spłatę kredytów hipotecznych
Kolejnym sygnałem ostrzegawczym jest fakt, że połowa nowych kredytobiorców hipotecznych w Rosji wydaje na obsługę długu ponad 80% swoich dochodów. Dla porównania, jeszcze przed 2 laty było to średnio 40%.
Oznacza to bardzo wysokie ryzyko, że w przypadku spowolnienia gospodarczego, wzrostu bezrobocia lub stóp procentowych, wielu Rosjan nie będzie w stanie regulować rat kredytowych.
Grozi to zarówno utratą zainwestowanych środków i mieszkań, jak również potencjalnym kryzysem w sektorze bankowym. Straty z tytułu niespłacanych kredytów mogą bowiem okazać się zbyt wysokie.
Przestrzeganie przed bańką spekulacyjną na rynku nieruchomości w Rosji jest jak wołanie na puszczy. Rząd konsekwentnie zachęca obywateli do zadłużania się na zakup mieszkań poprzez system dotowanych kredytów hipotecznych. Bank centralny Rosji apeluje wprawdzie o ograniczenie skali tych dotacji, ale na razie bezskutecznie. Tymczasem coraz więcej rodaków decyduje się na inwestycje mieszkaniowe, nie zważając na rosnące ryzyko. Już teraz połowa nowych kredytobiorców przeznacza na spłatę rat ponad 80% swoich dochodów. Wystarczy niewielki wzrost stóp procentowych, spadek zarobków czy wzrost bezrobocia, a lawina bankructw stanie się faktem. Co gorsza, na horyzoncie widać już pierwsze oznaki spowolnienia gospodarczego. Sankcje Zachodu odcisnęły piętno na rosyjskiej gospodarce, a koszty wojny z Ukrainą rosną z dnia na dzień. Jeśli sytuacja się pogorszy, bańka na rynku nieruchomości może pęknąć z ogromnym hukiem, powodując poważny kryzys finansowy.Podsumowanie
Artykuł analizuje rosnące zagrożenie bańką spekulacyjną na rynku nieruchomości w Rosji. Przyczyniły się do tego działania władz, mające wesprzeć osłabioną sankcjami gospodarkę poprzez dotowane kredyty hipoteczne. W efekcie popyt mocno wzrósł, a ceny nieruchomości poszybowały w górę, nie mając pokrycia w realnej zdolności kredytowej Rosjan. Zwiększa to ryzyko załamania rynku i poważnego kryzysu finansowego.
Zarówno bank centralny, jak i ekonomiści biją na alarm, lecz na razie bezskutecznie. Tymczasem wojna i sankcje jeszcze bardziej „nakręciły” inwestycje w mieszkania, gdyż dla wielu Rosjan pozostają one jedyną opcją lokowania kapitału i oszczędności rodzinnych.
