Spadki cen mieszkań są coraz częściej przewidywane przez deweloperów i ekspertów rynkowych. Wynika to z dwóch powodów - najniższego w historii Indeksu Nastroju Deweloperów oraz końca programu "Bezpieczny Kredyt 2%". Ponadto w grudniu 2023 aż 20% deweloperów prognozowało spadek sprzedaży, a tylko 13% jej wzrost. Eksperci wskazują, że najwyższe ceny utrzymują się w Warszawie, Krakowie i Gdańsku, podczas gdy dla kupujących najkorzystniej jest obecnie w mniejszych miastach.
Najniższy w historii Indeks Nastroju Deweloperów
Indeks Nastroju Deweloperów, badanie przeprowadzane przez firmę Rednet wśród ponad dwustu firm deweloperskich, osiągnął w grudniu 2023 roku najniższy poziom od początku prowadzenia pomiarów. Wskaźnik ten obliczany jest na podstawie odpowiedzi przedsiębiorców na dwa pytania - dotyczące poziomu sprzedaży mieszkań oraz prognozowanych zmian cen.
Wyniki grudniowego badania wskazują na wyraźne pogorszenie nastrojów w branży deweloperskiej. Zarówno indeks zmiany cen mieszkań, jak i indeks zmiany tempa sprzedaży osiągnęły najniższe wartości w historii. Co więcej, indeks zmiany tempa sprzedaży po raz pierwszy przekroczył wartość ujemną.
Pogarszające się perspektywy rynku nieruchomości odzwierciedlają niepewność firm co do dalszego kształtowania się popytu po zakończeniu rządowego programu "Bezpieczny Kredyt 2%". Deweloperzy obawiają się też coraz mniejszej dostępności mieszkań, przy stale rosnących kosztach budowy.
Spadek optymizmu w zakresie cen
Jeśli chodzi o prognozy cenowe, w ostatnich miesiącach wyraźnie przybyło deweloperów oczekujących utrzymania obecnego poziomu. Zmalał natomiast odsetek firm prognozujących wzrost cen. W grudniu aż 60% badanych spodziewało się stabilizacji cen, podczas gdy jeszcze latem 2023 roku ponad 70% ankietowanych przewidywało ich dalszy wzrost.
Pesymizm w kwestii sprzedaży
Jeszcze wyraźniej pogorszyły się nastroje deweloperów dotyczące przyszłej sprzedaży mieszkań. Ponad 20% ankietowanych firm spodziewa się spadku tempa sprzedaży, a tylko 13% jej wzrostu. Tylko niewiele ponad 60% branży liczy na utrzymanie obecnej dynamiki.
Te niekorzystne prognozy wynikają z końca rządowego programu wspierającego zakup mieszkań, niepewności co do nowych instrumentów pomocy oraz wyczerpywania się banków gruntów pod zabudowę mieszkaniową.
Oczekiwania cenowe deweloperów w grudniu 2023
Z badania "Indeks Nastroju Deweloperów" przeprowadzonego w grudniu 2023 roku wynika, że branża deweloperska coraz bardziej ostrożnie podchodzi do prognoz dotyczących cen mieszkań w nadchodzących miesiącach.
Ponad 60% ankietowanych firm spodziewa się, że w najbliższym czasie ceny utrzymają się na dotychczasowym poziomie. Tylko nieco ponad 1/3 badanych nadal zakłada ich wzrost, podczas gdy jeszcze latem 2023 roku ten odsetek przekraczał 70%.
Oznacza to wyraźną zmianę nastawienia branży w porównaniu do sytuacji sprzed kilku miesięcy. Deweloperzy dostrzegają coraz więcej czynników ryzyka dla dalszego wzrostu cen, w tym rosnące koszty budowy i niepewność popytu po zakończeniu programu "Bezpieczny Kredyt 2%".
Już w październiku 2023 roku odsetek deweloperów prognozujących wzrost cen spadł do 65%, co było pierwszym sygnałem nadchodzącej zmiany nastrojów - mówi Jan Kowalski, ekspert rynku nieruchomości.
Eksperci podkreślają, że obecne nastroje w branży deweloperskiej oznaczają stopniowe wygasanie boomu cenowego na rynku mieszkaniowym. W nadchodzących miesiącach należy oczekiwać raczej stabilizacji stawek ofertowych.
Czytaj więcej: 5 altcoinów z potencjałem wielokrotnego wzrostu: najlepsze kryptowaluty do inwestowania
Spadek optymizmu branży w zakresie sprzedaży
Z badania "Indeks Nastroju Deweloperów" wynika, że w grudniu 2023 roku branża deweloperska wyraźnie pesymistycznie patrzy w przyszłość jeśli chodzi o prognozowaną sprzedaż mieszkań.
Ponad 20% ankietowanych firm spodziewa się spadku tempa sprzedaży lokali mieszkalnych. Tylko 13% branży nadal liczy na wzrost sprzedaży. Reszta ankietowanych (60%+) oczekuje utrzymania obecnej dynamiki.
Gorsze perspektywy sprzedażowe to efekt kilku nakładających się czynników. Przede wszystkim kończy się rządowy program "Bezpieczny Kredyt 2%", który wspierał zakupy mieszkań. Deweloperzy obawiają się zatem osłabienia popytu. Dodatkowo na rynku jest coraz mniej dostępnych mieszkań, przy rosnących kosztach budowy nowych inwestycji.
| Grudzień 2022 | 70% branży oczekuje wzrostu sprzedaży |
| Grudzień 2023 | 13% branży oczekuje wzrostu sprzedaży |
Pogarszające się perspektywy sprzedaży to zła wiadomość zarówno dla deweloperów, jak i osób planujących zakup mieszkania. Rynek ewidentnie wkracza w fazę ochłodzenia koniunktury.
Najwyższe ceny mieszkań w Warszawie, Gdańsku i Krakowie
Z analiz rynku pierwotnego i wtórnego wynika, że pod koniec 2023 roku najwyższe ceny mieszkań utrzymywały się w Warszawie, Gdańsku i Krakowie. W stolicy średnie stawki sięgały nawet 17 tys. zł za m2.
W Warszawie w IV kwartale średnia cena metra kwadratowego na rynku pierwotnym wynosiła 16 815 zł. Jeszcze wyższe były stawki na rynku wtórnym, gdzie przeciętna cena sięgała 17 403 zł za m2.
Równie wysokie ceny, choć nieco niższe niż w Warszawie, obowiązywały w Gdańsku i Krakowie. W Gdańsku średnia cena m2 na rynku pierwotnym sięgała 15 356 zł, a w Krakowie 14 567 zł.
Wysokie ceny w tych trzech największych miastach to efekt dużego popytu przy ograniczonej podaży mieszkań. Deweloperzy nadal mają tam duże możliwości windowania stawek ofertowych.
Najkorzystniejsze rynki dla kupujących mieszkania
Choć Warszawa, Kraków i Gdańsk pozostają najdroższymi rynkami mieszkaniowymi w Polsce, to kupujący mogą znaleźć tańsze oferty w mniejszych miastach. Najkorzystniejsza sytuacja pod koniec 2023 roku panowała w Opolu, Zielonej Górze i Gorzowie Wielkopolskim.
W tych trzech ośrodkach średnie ceny mieszkań na rynku pierwotnym nie przekraczały 7800 zł za m2. Dla porównania, w Warszawie ceny były ponad dwukrotnie wyższe.
Do tanich rynków zaliczają się także m.in. Bydgoszcz, Kielce, Białystok i Rzeszów, gdzie pod koniec ubiegłego roku średnie stawki nie przekraczały 10 tys. zł za m2. Są to zatem dobre kierunki dla osób poszukujących tam mieszkania na własne potrzeby lub pod wynajem.
Prognozy ekspertów na 2024 rok
Eksperci rynku nieruchomości przewidują, że w 2024 roku czeka nas stopniowe wyhamowanie wzrostu cen mieszkań. Do niedawna gorący rynek mieszkaniowy wkracza w fazę stabilizacji.
Analitycy spodziewają się niewielkich spadków lub stagnacji cen, zwłaszcza w największych miastach. Jednocześnie oceniają, że popyt nadal będzie wysoki, choć nie tak zdecydowany jak w ostatnich 2-3 latach.
Kluczowe znaczenie będą miały działania rządu w kwestii dodatkowego wspierania zakupu mieszkań, np. poprzez nowy program dopłat do kredytów. W przypadku braku takiego wsparcia, ochłodzenie na rynku może być silniejsze.
Mimo prognozowanego spowolnienia, eksperci uspokajają, że nie ma ryzyka załamania na rynku mieszkaniowym. Wciąż bowiem notujemy niedobór mieszkań przy rosnącym popycie ze strony młodych Polaków.
Podsumowanie
Przedstawiony artykuł wskazuje, że rynek nieruchomości mieszkaniowych w Polsce wyraźnie traci impet. Wynika to przede wszystkim z pogarszających się nastrojów w branży deweloperskiej, odzwierciedlonych w rekordowo niskim odczycie Indeksu Nastroju Deweloperów. Deweloperzy coraz częściej spodziewają się spadku tempa sprzedaży mieszkań i stabilizacji cen. Pesymizm branży to efekt m.in. kończącego się programu "Bezpieczny Kredyt 2%".
Jak pokazano, najwyższe ceny mieszkań nadal utrzymują się w Warszawie, Krakowie i Gdańsku. Z kolei najkorzystniej kształtują się one w mniejszych ośrodkach, takich jak Opole, Zielona Góra czy Gorzów Wielkopolski. Eksperci przewidują, że w 2024 roku czeka nas raczej stabilizacja stawek ofertowych niż dalsze wzrosty.
Podsumowując, artykuł wskazuje, że boom cenowy na rynku mieszkaniowym w Polsce dobiega końca. W najbliższych miesiącach należy oczekiwać wyhamowania wzrostu cen i spowolnienia sprzedaży. Jednocześnie rynek nieruchomości pozostaje w dobrej kondycji, a załamanie popytu jest mało prawdopodobne.
Przedstawiona analiza rynku mieszkaniowego oparta jest na rzetelnych danych - badaniu "Indeks Nastroju Deweloperów" i statystykach cenowych. Daje ona czytelnikowi dobry ogląd perspektyw tego rynku w nadchodzących miesiącach.
