Ceny nieruchomości w Polsce biją kolejne rekordy, a rynek wtórny notuje dwucyfrowe wzrosty cen metra kwadratowego. Z raportu Barometr Metrohouse i Credipass za IV kwartał 2023 wynika, że największe podwyżki odnotowano w Krakowie, gdzie średnia cena za mkw. poszła w górę o 34%. Eksperci wskazują, że na tak duże zmiany zasadniczy wpływ miała niska baza cenowa z końca 2022 roku. Niestety nic nie wskazuje na to, aby w najbliższym czasie trend wzrostowy miał się odwrócić. Wręcz przeciwnie - rządowe programy wspierające zakup mieszkań, takie jak kredyty z zerowym oprocentowaniem, mogą jeszcze bardziej windować ceny.
Rekordowe wzrosty cen nieruchomości na rynku wtórnym
Rynek wtórny nieruchomości w Polsce odnotowuje rekordowe wzrosty cen. Według raportu Barometr Metrohouse i Credipass za IV kwartał 2023 roku, ceny metra kwadratowego wzrosły średnio o kilkanaście procent w porównaniu do analogicznego okresu w 2022 roku.
Szczególnie zaskakuje dynamika zmian w przypadku Krakowa, gdzie średnia cena za m2 mieszkania na rynku wtórnym poszła w górę aż o 34%. To najwyższy wynik spośród badanych miast. Na drugim miejscu plasuje się Warszawa ze wzrostem na poziomie 29%, a dalej kolejno Gdańsk (26%) i Wrocław (20%).
Wskazuje to na fakt, że trend ogromnych podwyżek nie ogranicza się tylko do największych aglomeracji, ale ma charakter ogólnopolski.
Gwałtowne zmiany wynikają z bazy cenowej z 2022 roku
Zdaniem ekspertów, na tak duże ruchy cenowe miała wpływ baza porównawcza z IV kwartału 2022 roku. Wtedy bowiem ceny nieruchomości były relatywnie niskie, w związku z czym skala wzrostu w roku 2023 wygląda tak spektakularnie.
Sprzedający na rynku wtórnym coraz rzadziej decydują się na negocjacje i obniżki, co dodatkowo winduje ceny metra kwadratowego. Na wysokie wyceny pozwala im także duże zainteresowanie kupujących.
Które miasta odnotowały największe podwyżki cen metra kwadratowego?
Warto przyjrzeć się bliżej sytuacji w wybranych miastach, by zobaczyć skalę ostatnich podwyżek cen nieruchomości.
Kraków
Królewskie miasto, które od dawna cieszy się dużą popularnością wśród nabywców mieszkań, odnotowało spektakularny 34-procentowy wzrost cen metra kwadratowego na rynku wtórnym. To zdecydowanie najwyższy wynik spośród badanych aglomeracji.
Wraz ze wzrostem zainteresowania ze strony inwestorów i obcokrajowców, Kraków znacząco zyskał pod względem prestiżu, co przełożyło się także na ceny lokali. Już teraz średnia cena mkw. znacznie przekracza 10 tys. zł.
Warszawa
Stolica Polski również odnotowała znaczny, bo aż 29-procentowy wzrost cen metra kwadratowego nieruchomości na rynku wtórnym. Powodem tak dużych zmian było m.in. zakończenie niepewności związanej z sytuacją pandemiczną.
Warszawa od dawna uchodzi za jedno z najdroższych miast jeśli chodzi o rynek mieszkaniowy. Mimo to apetyty sprzedających wciąż rosną, a średnia cena za m2 przekroczyła już 14 tys. zł.
Wrocław i Trójmiasto
Co ciekawe, równie wysokie wzrosty odnotowano także w miastach uważanych do tej pory za nieco tańszą alternatywę dla Warszawy czy Krakowa. We Wrocławiu średnia cena metra kwadratowego na rynku wtórnym poszła w górę o 20%, podczas gdy w Trójmieście wzrost wyniósł 26%.
Oznacza to, że fala podwyżek objęła praktycznie cały polski rynek nieruchomości i w najbliższej perspektywie trudno spodziewać się zmiany tego trendu.
Czytaj więcej: Posiadacze shiba inu migrują do nowego krypto ICO, aby polować na tokeny z 1000% ROI
Czy spadną ceny mieszkań na rynku pierwotnym?
Inaczej niż na rynku wtórnym przedstawia się sytuacja na rynku deweloperskim. Tutaj w ostatnim kwartale 2023 roku nie odnotowano aż tak spektakularnych zmian cen metra kwadratowego.
Dla przykładu, podczas gdy we Wrocławiu średnia stawka za m2 mieszkania z drugiej ręki wzrosła aż o 20%, na rynku pierwotnym odnotowano stagnację. Podobnie było w Warszawie, gdzie pomimo olbrzymiej zwyżki na rynku wtórnym (29%), deweloperzy nie podnosili drastycznie cen nowych lokali.
Wpływ na to miała stabilizacja cen materiałów budowlanych, a także chęć przyciągnięcia klientów obawiających się zakupu drogich mieszkań z rynku wtórnego.
Czy w najbliższej przyszłości spadną ceny nowych mieszkań?
Niestety, eksperci nie spodziewają się znaczących spadków cen nowych mieszkań w najbliższym czasie. Wynika to z kilku powodów.
Po pierwsze, utrzymuje się duży popyt ze strony nabywców, którzy po okresie niepewności pandemicznej chcą zainwestować w nieruchomości. Po drugie, deweloperzy muszą odrobić straty z wcześniejszego okresu, gdy ceny działek i koszty budowy gwałtownie rosły. Wreszcie po trzecie, na horyzoncie pojawia się rządowy program kredytów hipotecznych z zerowym oprocentowaniem na zakup nowych mieszkań. A to z kolei może windować ceny metra kwadratowego jeszcze wyżej.
Rządowy program kredytów mieszkaniowych z zerowym oprocentowaniem
Rządowy program kredytów mieszkaniowych z zerowym oprocentowaniem ma na celu pobudzenie rynku pierwotnego i ułatwienie zakupu mieszkania kredytobiorcom. Niestety, taka forma wsparcia może mieć też swoje negatywne skutki.
Znacznie łatwiejszy dostęp do taniego kapitału sprawia, że rośnie popyt na mieszkania. Deweloperzy nie muszą obniżać marż, bo i tak znajdą chętnych nabywców. W rezultacie dochodzi do wzrostu cen metra kwadratowego zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym.
Czy zerowe kredyty mieszkaniowe podniosą ceny nieruchomości?
Według większości ekspertów, wprowadzenie rządowego programu kredytów hipotecznych z zerowym oprocentowaniem na pewno wpłynie na wzrost cen mieszkań. Pytanie tylko, w jakim stopniu.
Z jednej strony zwiększenie dostępności i atrakcyjności kredytów hipotecznych zachęci do zakupów osoby, które do tej pory nie stać było na własne mieszkanie. W takim przypadku nie będzie dochodzić do windowania cen, a raczej do zaspokajania realnego popytu.
Z drugiej jednak strony, tanie kredyty mogą skłonić część osób do zakupu mieszkania tylko w celach inwestycyjnych. Wówczas presja popytowa faktycznie wpłynie na wzrost stawek za metr kwadratowy zarówno nowych, jak i używanych lokali.
Wzrost cen nieruchomości w mniejszych i tańszych miastach
Co ciekawe, w ostatnim czasie rekordowe podwyżki cen odnotowywano nie tylko w największych miastach Polski, ale także w tych mniejszych i dotychczas tańszych. Dobrym tego przykładem jest Łódź, która przez wiele lat zmagała się z problemem wyludnienia.
Jednak wraz ze wzrostem zainteresowania inwestorów lokalizacjami poza głównymi aglomeracjami, Łódź zanotowała dwucyfrowe wzrosty cen metra kwadratowego mieszkań. Szczególnie poszukiwane były mieszkania średniej wielkości (40-60 m2).
Czemu rosną ceny nieruchomości w mniejszych miastach?
Na gwałtowny wzrost cen mieszkań w mniejszych miejscowościach wpływ ma kilka czynników.
- Rosnące ceny w dużych miastach - inwestorzy i nabywcy poszukują tańszych alternatyw
- Napływ Ukraińców podnoszący popyt na wynajem
- Moda na posiadanie drugich domów na obrzeżach miast
- Zdalna praca i hybrydowy model pracy zmniejszające znaczenie lokalizacji
Wszystko to sprawia, że wiele dotąd pomijanych lokalizacji nabiera rumieńców i gwałtownie drożeje. Niestety, trudno oczekiwać, by ten trend miał się szybko odwrócić.
Eksperci nie prognozują spadku cen mieszkań w 2023 roku
Biorąc pod uwagę wszystkie omówione wcześniej czynniki, większość analityków rynku nieruchomości nie spodziewa się spadku cen metra kwadratowego w najbliższej perspektywie. Wręcz przeciwnie, rok 2023 może przynieść kolejne wzrosty stawek za mieszkania.
Nie ma co liczyć, że ceny nieruchomości nagle pójdą mocno w dół. Zbyt wiele czynników przemawia za dalszymi podwyżkami. Kupujący muszą się przyzwyczaić do nowej rzeczywistości na rynku mieszkaniowym.
- mówi Marek Wielgo z portalu GetHome.
Z kolei Jarosław Jędrzyński z Emmerson Realty upatruje szansy na spadek cen najwyżej o kilka procent względem dzisiejszego poziomu. Jednak taka niewielka korekta i tak nie zmieni ogólnego obrazu sytuacji.
Wszystko wskazuje na to, że boom cenowy na rynku nieruchomości potrwa jeszcze długo. Kupujący muszą liczyć się z koniecznością wygospodarowania znacznie wyższego budżetu na zakup wymarzonego M.
Podsumowanie
Rynek nieruchomości w Polsce przeżywa obecnie boom cenowy, który objął zarówno największe miasta, jak i mniejsze miejscowości. Z raportu Barometr Metrohouse i Credipass wynika, że na rynku wtórnym średnia cena metra kwadratowego poszła w górę nawet o kilkadziesiąt procent rok do roku. Największe wzrosty odnotowano w Krakowie (34%) i Warszawie (29%). Eksperci tłumaczą to niską bazą porównawczą z 2022 roku, kiedy ceny były relatywnie niskie. Niestety nic nie wskazuje na rychłe spadki. Wprowadzenie rządowego programu kredytów hipotecznych z zerowym oprocentowaniem może jeszcze podbić ceny nieruchomości.
Rynek mieszkaniowy w Polsce wszedł w fazę hossy, która może potrwać jeszcze długo. Nabywcy muszą przygotować się na konieczność wygospodarowania większego budżetu na zakup wymarzonego lokum. Trudno też oczekiwać znaczących obniżek cen mieszkań przynajmniej do końca 2023 roku, mimo że niektórzy dopatrują się znamion bańki spekulacyjnej.
