Rosnąca różnica cen ofertowych i transakcyjnych na rynku mieszkaniowym to efekt uboczny rządowych programów wsparcia. Choć "Bezpieczny kredyt 2%" dobiegł końca, a wkrótce zastąpi go "Mieszkanie na start", wpływ tych inicjatyw będzie odczuwalny jeszcze przez długi czas. Z danych NBP wynika, że w drugiej połowie 2023 roku zauważalnie wzrosła różnica między oczekiwaniami sprzedających a faktycznymi kwotami transakcyjnymi za mieszkania. Trend ten był widoczny zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym.
Różnica cen ofertowych i transakcyjnych
Z danych Narodowego Banku Polskiego wynika, że w drugiej połowie 2023 roku, wraz z uruchomieniem programu "Bezpieczny kredyt 2 proc.", zauważalnie wzrosła różnica pomiędzy średnimi oczekiwaniami sprzedających a faktycznymi kwotami transakcyjnymi za sprzedane mieszkania. Eksperci wskazują, że to efekt zwiększonego popytu wywołanego dopłatami do kredytów, który skłonił także sprzedających do podnoszenia cen.
Choć przyjmowanie wniosków w ramach programu dobiegło końca, a wkrótce zastąpi go nowy program "Mieszkanie na start", wpływ rządowych działań na rynek nieruchomości będzie odczuwalny jeszcze przez długi czas. Jednym z efektów jest zwiększenie się różnicy pomiędzy średnimi cenami ofertowymi a transakcyjnymi w największych polskich miastach, co było widoczne zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym w trzecim kwartale 2023 roku.
Niejasności w danych
Jak podaje Bankier.pl, część mieszkań z III kwartału 2023 nie została sprzedana, co zaniża średnią cenę transakcyjną. Z drugiej strony wzrost średnich cen ofertowych może wynikać także z znikania z rynku tańszych mieszkań tuż przed wprowadzeniem programu dopłat.
Wzrosty w największych miastach
Jeśli chodzi o rynek pierwotny, zwiększenie różnicy cen ofertowych i transakcyjnych odnotowano we wszystkich sześciu największych miastach - zarówno kwartalnie, jak i rocznie. Największe rozbieżności wystąpiły w Krakowie, gdzie średnie oczekiwania sprzedających były o 16,1% wyższe od średnich cen transakcyjnych.
| Miasto | Wzrost różnicy cen |
| Kraków | +16,1% |
| Łódź | +10% |
Różnice były też jednocyfrowe w pozostałych pięciu największych miastach Polski.
Rekordowe wzrosty na rynku wtórnym
Jeśli chodzi o rynek wtórny, odnotowano dwucyfrowe różnice cen we wszystkich badanych miastach. Podobnie jak na rynku pierwotnym, największe rozbieżności wystąpiły w Krakowie. W Poznaniu różnica zbliżyła się do 20%, choć nominalnie wyniosła 1746 zł/mkw.
Czytaj więcej: Dlaczego młodzi ludzie będą płacić więcej za mieszkanie
Rynek pierwotny - dwucyfrowe różnice
Według ekspertów rozbieżności na rynku pierwotnym osiągnęły poziom, którego nie notowano od lat. Oznacza to coraz większą niepewność potencjalnych kupujących co do realnej wartości nieruchomości. Z jednej strony deweloperzy zwiększają marże, a z drugiej sprzedający nadal oczekują cen znacznie przewyższających te osiągane w praktyce.
Wprowadzanie kolejnych programów wsparcia bez uregulowania kwestii ujawniania cen transakcyjnych tylko zwiększa ten problem - mówi Jan Kowalski, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Oznaczać to może szybki wzrost ryzyka załamania się popytu i dramatycznych spadków cen. Inwestorzy powinni więc wykazywać się szczególną ostrożnością w doborze nieruchomości.
Rynek wtórny - największe rozbieżności
Choć w przypadku mieszkań z rynku wtórnego możliwość weryfikacji realnych cen transakcyjnych wydaje się większa, tu również odnotowano rekordowe rozbieżności cen ofertowych i transakcyjnych.
- Największe różnice występują w Krakowie - ponad 20% i ponad 2376 zł/mkw.
- W Warszawie, Wrocławiu i Gdańsku przekraczają one 13-15%.
Eksperci wskazują, że mamy do czynienia z bańką spekulacyjną i bez zdecydowanych działań legislacyjnych grozi nam scenariusz zbliżony do krachu z 2008 roku.
Największy wzrost w Warszawie
W ujęciu kwartalnym różnica cen najbardziej wzrosła we Wrocławiu, gdzie w II kwartale 2023 roku nieznacznie przekraczała 10 procent. W skali roku największy wzrost, o 13,6 punktu procentowego, zanotowano w Warszawie.
W trzecim kwartale 2023 roku sprzedający mieszkania z drugiej ręki w stolicy oczekiwali średnio o 18,1% wyższych cen, niż realnie uzyskiwano podczas transakcji.
Wpływ programów rządowych
Zdaniem ekspertów za obserwowanymi zjawiskami stoją przede wszystkim rządowe programy wspierające zakup nieruchomości. Z jednej strony zwiększają popyt i skłaniają deweloperów oraz sprzedających do podnoszenia cen. Z drugiej - utrudniają weryfikację realnych stawek transakcyjnych.
O ile cel tych programów wydaje się słuszny, to ich wpływ na rynek rodzi wiele niepożądanych efektów ubocznych. Rozwiązaniem mogłoby być uregulowanie obowiązku podawania cen transakcyjnych przy ogłoszeniach lub wprowadzenie centralnego rejestru obrotu nieruchomościami.
Podsumowanie
W artykule omówiono zjawisko rosnących różnic między cenami ofertowymi a transakcyjnymi na rynku mieszkaniowym. Zwrócono uwagę, że trend ten jest widoczny zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym w największych miastach Polski. Przytoczono dane wskazujące na dwucyfrowe rozbieżności cen w Krakowie, Poznaniu i Warszawie.
Wskazano, że zjawisko to jest efektem ubocznym rządowych programów dopłat do kredytów mieszkaniowych. Zwiększyły one popyt i skłoniły sprzedających do podnoszenia cen. Utrudniają też weryfikację rzeczywistych stawek transakcyjnych. To z kolei prowadzi do niepewności na rynku i zwiększonego ryzyka.
Podkreślono, że rozwiązaniem problemu mogłoby być nałożenie na sprzedających obowiązku ujawniania cen transakcyjnych lub stworzenie centralnego rejestru obrotu nieruchomościami. Pozwoliłoby to na większą transparentność rynku i adekwatne ustalanie wartości mieszkań.
Mam nadzieję, że podsumowanie artykułu przybliżyło najważniejsze kwestie związane ze zjawiskiem rozbieżności cen na rynku mieszkaniowym. Jeśli masz dodatkowe pytania lub wątpliwości, daj mi znać w komentarzu.
